По данным Главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, беспокойство вызывает качество кредитов и их влияние на рынок жилья. Поскольку для россиян важна не доступность ипотеки и низкие ставки, а доступность жилья. Кроме того, ЦБ беспокоит и отрыв цен на жильё на первичном и вторичном рынке. Сейчас разрыв 40%, местами 50%. Дабы не допустить сложных ситуаций у заёмщиков и банков, регулятор готов принимать более жесткие меры.
Перегрев ипотечного рынка можно решить ростом доходов населения и перенастройкой льготных программ. Такое мнение «Хлебу» высказал независимый экономист Андрей Бархота.
«Фундаментальная мера для решения этих проблем — борьба за доходы граждан, чтобы доходы росли опережающим темпом. Большие доходы позволят гражданам брать ипотеку и другие кредиты, и вообще увеличат потребительские расходы. Корень беды не в том, что ипотеки слишком много, а в том, что не растут доходы. В борьбе с инфляцией, в борьбе за денежную массу теряется проблематика доходов. К сожалению, Банк России, когда борется с инфляцией манипуляции ключевой ставки, он забывает о том, что нельзя душить потребительский спрос и нельзя выступать против роста доходов граждан. Это могло бы решить многие проблемы автоматически», — сказал Бархота.
По его словам, темпы роста ипотечного портфеля действительно высоки. Наличие льготных ипотек, с одной стороны, повышает их доступность, а с другой — приводит к росту цен на жильё.
«В ежемесячном ипотечном платеже есть факторы ставки и жилищной инфляции (прироста цен на новостройки). За счёт безудержного роста цен на жильё возникает ситуация, когда при формально низкой ипотечной ставке платёж человека становится таким же [как при обычно], если не больше — это огромная проблема. Фактически необходимо перенастраивать льготные программы на режим, когда низкая процентная ставка будет актуальной для городов, где не перегрет рынок жилья, нет безудержного роста цен на вновь построенные квартиры», — уточнил Бархота.
Он отметил нивелировать эту проблему можно реструктуризацией льготных кредитов и ужесточением условий, например, увеличением размера первого взноса. В этом году уже такое решение принято. Первый взнос по ипотеке не может быть ниже 15%, а в некоторых 20%. В дальнейшем Банк России может дополнительно увеличить первоначальный взнос, повысить коэффициенты риска по ипотечным кредитам, где первоначальный взнос меньше 15%, и может быть включён фактор долговой нагрузки заёмщика.
«Если больше, например, 50% [дохода] клиент отправляет на погашение ипотеки, то возникает большая нагрузка на капитал банка-кредитора и банк уже перестаёт безудержно выдавать ипотеку для уже закредитованых клиентов. В социальной позиции это снижает доступность ипотечных механизмов. Ничего хорошего в этом нет — с одной стороны. Но, с другой стороны, всё равно этот рынок надо урегулировать так, чтобы снизить потенциальный навес жилищных цен. Проще, наверное, перенастроить льготные программы. А льготные программы разрабатывает министерство финансов и Минстрой, а ещё Дом.РФ — это не прерогатива Банка России», — подчеркнул эксперт.
